近日，为促进住宅销售，合肥、重庆、惠州等地出现买房可“零首付”甚至“负首付”的营销模式。业内认为，此举并没有在实质上减轻购房者的压力，且暗含财务与法律风险。
例如，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示，“负首付不是新事物，业内称之为‘高评高贷’，涉及‘阴阳合同’、卖家配合控款，其漏洞在于银行评估价有浮动空间，只要卖方同意即可，本质上是赤裸裸的违法。”
【资料图】
针对该类营销乱象，监管部门已积极出手。日前，惠阳区住房和城乡建设局发出通知，严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为；5月26日，深圳市房地产中介协会发文，禁止参与或协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为，直指房地产开发企业、房地产中介机构存在的楼盘销售乱象。
“零首付”“负首付”引热议
为加速销售，开发商各类花式销售活动轮番上演。近日，合肥、惠州等地部分在售楼盘为加快去化，推出力度颇大的折扣甚至“零首付”购房促销活动。
5月19日，位于惠州淡水的东方·铂悦府推出“零首付，送车位”活动，在售房源折后单价约8700—9700元/平米，是“有史以来最大优惠”。对比之下，东方·铂悦府7栋于2021年11月11日获批入市，住宅备案价在1.19—1.58万元/平米之间。
5月上旬，合肥市长丰县上坤晶萃四季项目打出“0首付、准现房、置业大合肥”的广告，买房人只需交2万元定金，首付0元。5月29日，《华夏时报》记者通过购房平台向该项目置业顾问了解到，上坤晶萃四季的“零首付”活动只是开发商拿出少量几套房源用来宣传，差额首付款由开发商上坤全额补贴，5月15号该活动已经结束。
与此同时，近期部分城市的二手房市场还悄然出现了“负首付”，有中介声称能帮助自有资金不足的购房者实现购房目标。
网传图片显示，一位重庆市巴南区房产中介在朋友圈中声称，一套83万元的精装房，客户首付4万元，放款后返现5万元，相当于客户买房后倒拿1万元；另一则发布于4月22日的网帖显示，房产中介称，深圳罗湖一套房子评估价570万元，房东急售要以520万元出售。购房者可以“在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修钱”。据悉，“570万元银行会分批次放款。你把资料递上来，全部由我们的按揭部门帮你。除非你是黑征信（不能做）”。
对此，一名深圳中介人士向记者肯定地表示，目前深圳无法操作“负首付”，“银行评估控制得比较紧”。至于网传所言，该中介人士则表示，“可能很久以前了吧。”
对于引人关注的“零首付”“负首付”营销模式，业内普遍认为，本质为“羊毛出在羊身上”，购房者并不会获得实际优惠。不仅如此，这类营销行为涉嫌违法违规，风险颇高。
中原地产首席分析师张大伟向记者表示，“负首付”不是新事物，业内称之为“高评高贷”。据张大伟解释，“高评高贷”也叫倒拿钱、零首付、低首付，是指银行评估价格比真实交易价格高、从而贷到更多的款，变相降低首付：“‘高评’就是高评估值，‘高贷’就是高贷款额。里面涉及‘阴阳合同’、卖家配合控款，其漏洞在于银行评估价有浮动空间，只要卖方同意即可，本质上是赤裸裸的违法。”张大伟强调。
“首付和贷款最终还是自己出，早和晚的区别而已。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，所谓“零首付”、首付分期看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人会通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。
王玉臣同时指出，“零首付”“负首付”一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实备案；另一方面，通过这种方式骗取高额贷款，违反了银行按揭贷款的相关规定，涉嫌骗贷，一经发现，银行不会进行放贷。即使已经放贷，往往也会直接解除按揭贷款合同，要求提前偿还全部贷款。
毫无疑问，买房“零首付”“负首付”的做法违反国家相关金融信贷政策：2017年住建部、央行、银保监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》规定，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
楼市成交阶段性回落
针对近期出现的“零首付”“负首付”楼盘销售乱象，多地监管部门已及时出手，禁止相关人员参与或协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为。
5月26日，深圳市房地产中介协会发文，该协会在文中指出，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。如发现房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，深房中协将立即报送行政主管部门依法依规查处等。
在此之前，5月22日，广东省惠州市惠阳区住房和城乡建设局印发的《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》指出，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
值得注意的是，在东方·铂悦府，由于业主的强烈反对，5月23日，经过双方协商，开发商立下书面承诺：5月19日以来卖出的153套房子将作退款处理，赠送车位的协议全部作废，后续若开发商再赠送或低价卖车位、以低首付卖房扰乱市场，需给予集体业主相应价值的赔偿。
客观地说，各类“0首付”“负首付”现象背后，是房地产需求端仍然疲软的现状。
据平安证券发布的研报，截至5月21日，5月重点50城新房月日均成交3827套，环比降14.2%，同比升3.3%，增速较上月回落23%；重点20城二手房月日均成交2476套，环比降21.2%，同比升43.4%，增速较上月回落26.4%，“金三银四”后楼市成交阶段性回落。
中指研究院指出，热点城市土地市场热度较高，对当地房地产市场会形成一定支撑，但整体来看，当前全国房地产市场调整压力仍在。近期部分核心一二线城市开始优化调控政策，上海、广州等城市调整公积金政策，杭州、南京部分街道或区域放松限购，但整体力度仍较为有限。截至5月24日，5月各地出台政策的频次仅29条，不足4月一半。
“后期需给予楼市更大力度的政策支持，稳定购房者置业信心和预期，核心城市政策存在优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。”中指研究院判断，6月将迎来上半年收官节点，预计房企推盘力度和促销力度都将加大。
而上述置业顾问也向《华夏时报》记者透露，尽管“零首付”活动已经取消，但现在合肥下辖县城如肥东及长丰目前均有低首付在售楼盘，购房者只需交付2—5万元，剩余部分可从开发商处获得无息贷款，“您有需要可以直接与楼盘方面咨询”。
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